증권사, 짭짤한 수익에 '부동산프로젝트파이낸싱(PF)' 입질
미분양→이자부담↑→시행사 부도→금융사 채무 떠안아야
미분양주택 양도소득세 한시적 감면 등 지방 맞춤형정책 필요
박성환 기자 = 전국 미분양 주택이 6만가구에 육박하는 등 지방 부동산시장 침체의 골이 갈수록 깊어지고 있다.
대구, 대전, 광주, 세종 등 일부 지방 광역시 중심의 집값 상승세과 청약 열풍으로 분양시장이 잠시 활기를 띄고 있지만 '악성'으로 분류되는 준공후 미분양 가구가 늘어나는 등 여전히 극심한 침체에 빠진 모양새다.
12일 국토교통부에 따르면 지난 4월 기준 전국 미분양주택은 6만2041가구로 나타났다. 문제는 악성 미분양이다. 악성 미분양은 ▲1월 1만7981가구 ▲2월 1만8492가구 ▲3월 1만8338가구 ▲4월 1만8763가구로 꾸준히 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난달 수도권 6개, 지방 34개, 총 40개 지역을 분양관리지역으로 선정했다.
일각에선 분양에 나선 건설사에 돈을 빌려준 금융권에 대한 부실 우려를 제기한다. 미분양으로 시행사가 부도가 날 경우 금융사가 고스란히 채무를 떠안아야하기 때문이다.
지난 2011년 저축은행들이 부동산 대출에 무리하게 나섰다가 경기침체가 가속화되면서 금융부실로 이어진 사례가 있다. 결국 상당수 저축은행들이 퇴출된 '저축은행 부실사태'를 겪기도 했다.
국내 증권사들이 수수료율이 3~4%에 달하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 열을 올리고 있다. 무엇보다 증권사 기존 수익원인 기업공개나 유상증자보다 더 높은 수익률을 기대할 수 있어서다.
시행사는 아파트 착공전 PF 대출을 통해 분양대금을 상환한다. 증권사는 빚을 대신 갚은뒤 보증을 서고 일정 비율의 수수료를 받는다. 대형 건설사들이 채무보증을 꺼리면서 증권사가 그 역할을 대신하는 것이다.
문제는 지방경기가 침체되면서 부동산시장 위축 등 하방압력이 커켜 금융 부실로 이어질 수 있다는 점이다. 부동산 PF 대출 채무보증은 고수익을 낼 수 있지만 부실로 이어질 경우 위험성을 고스란히 떠안아야 한다. 미분양 물량이 쌓이면 증권사의 PF 우발채무가 늘어날 가능성이 높다.
금융위원회에 따르면 지난해말 기준 금융권의 부동산PF 채무보증 규모는 25조8000억원으로 집계됐다. 지난 2013년 12조1000억원의 2배 이상 급증한 것이다.
금융위는 지난달 17일 관계기관과 합동으로 제2차 거시건전성 분석협의회를 열고 부동산PF 건전성 관리방안을 집중 논의했다. 금융당국이 국내 증권사의 부동산 PF 채무보증에 제동을 걸고 나선 것이다. 금융권의 부동산대출 건전성을 점검하겠다는 취지다.
이에따라 지방 부동산시장 침체를 막기 위한 보완책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
지방 부동산시장의 정상화를 위해 미분양 주택에 대한 양도소득세 한시적 감면과 미분양 주택 매입시 보유 주택수 제외 등의 대책이 거론되고 있다.
서울·수도권의 집값을 잡기 위한 세금·대출·공급 등 총망라된 정책의 일관성을 유지하되 지방 부동산 활성화를 위한 정책을 동시에 시행하는 이른바 '양면 정책'이 필요하다는 얘기다.
하지만 자칫 투기세력의 퇴로를 열어주면서 또 다른 투기수요를 유입시킬 수 있다는 우려도 나온다. 정부 입장에서 규제 일변도 정책이 흔들리고 시장의 혼선을 빚을 수 있기 때문에 지역별 맞춤형 정책 도입에 신중할 수밖에 없다.
전문가들은 서울과 지방의 부동산시장이 다른 만큼 정책도 달라야 한다고 지적했다.
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "지방 부동산시장을 견인했던 조선이나 자동차, 제조시설 등 실물경제가 전반적으로 악화되면서 부동산시장에도 영향을 미치고 있다"며 "근본적으로 지방경제를 활성화시키는 방안을 강구해야 한다"고 강조했다.
권 교수는 "지역의 부동산 침체가 장기화되면 부동산시장의 정상적인 가격 조절 기능이 왜곡될 수 있다"며 "지방의 미분양 물량이 6만가구가 넘는 만큼 취득세나 양도세를 한시적으로 면제해주는 것도 도움이 될 수 있다"고 덧붙였다.
