20일부터 9억넘는 주택보유자 전세대출 제한…"갭투자 차단"
20일부터 9억넘는 주택보유자 전세대출 제한…"갭투자 차단"
  • 주택건설신문
  • 승인 2020.01.16 18:57
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"전세대출 규제… 갭투자 방지하기 위한 것"
"직장이동, 자녀교육 등 실수요 일부만 허용"
"모든 가능성 열고 필요시 추가대책 검토"

 #. 서울 강서구에 시가 10억원 상당의 주택을 보유한 A씨는 자녀 교육문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고, 오는 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 들어가려는 계획을 세웠다. 이를 위해서는 부족한 2억원을 대출로 충당해야 하는데, 정부의 '주택시장 안정화 방안' 시행으로 SGI 대출보증을 이용할 수 없게 돼 전세대출을 받기가 불가능해졌다.

#. 서울 송파구에 9억원 상당의 주택을 보유한 B씨는 지난 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남 7억원 전셋집에 거주 중이다. 오는 9월 임대인의 요구로 전세보증금을 올려줘야 해서 전세대출을 증액받아야 하지만, 이번 정부의 대책으로 인해 대출보증(증액) 이용을 할 수 없게 됐다.

오는 20일부터 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 SGI서울보증의 전세대출보증이 제한된다. 또 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 전세대출이 갭투자에 이용되는 것을 방지하겠다는 취지다.

금융위원회는 지난해 12월16일 발표한 '주택시장 안정화 방안'의 후속조치에 따라, 오는 20일부터 전세대출 관련 조치가 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 및 SGI의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다고 16일 밝혔다.

먼저 주금공·HUG 등 공적보증과 같이 SGI에서도 오는 20일부터 시가 9억원을 초과하는 주택 보유자에 대한 전세대출보증이 제한된다.

적용범위는 오는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터이며, 20일 전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙 하에 적용이 제외된다. 차주는 시행일 전 체결한 전세계약 존부 및 계약금 납부사실을 입증해야 한다.
 
SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택 보유 대출자는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용되나, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 이뤄질 경우 신규대출보증에 해당, 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.

다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 오는 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 대출자가 전세계약 체결 포함해 전셋집 이사로 증액없이 대출을 재이용할 경우, 오는 4월20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용을 허용해 준다. 하지만 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자들에는 이 한시 유예조치가 적용되지 않는다.

이명순 금융위 소비자금융국장은 "기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능하다는 점을 감안했다"면서 "집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지"라고 설명했다.

고가주택 보유자라 하더라도 직장이동·자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나, 전셋집에 거주해야 할 경우는 예외적으로 허용된다. 다만 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다.실수요는 직장이동, 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등이다.

◇전세대출 받은 후 고가주택 매입하면 '자금회수'

이와 함께 오는 20일부터 차주가 전세대출보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수된다.

20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용되며, 시행일 전 전세계약을 체결한 경우에는 차주 증빙 하에 적용이 제외된다. 전세대출 약정시점에 '고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다'라는 내용의 추가 약정서를 맺어야 한다.

시행일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니지만, 만기시 대출연장이 제한된다. 다만 상속에 따른 고가주택 취득이나, 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수가 유예된다.

규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

이 국장은 "보통 2~3일이면 통보가 되고 이후 10일 정도 (상환을 하기 위한)시간을 준다"며 "체결약정에 따라 한 2주 정도 후에 기한이익이 상실된다"고 설명했다.

한편 금융위·금감원 및 보증기관으로 구성된 합동점검반은 오는 20일부터 주요 은행지점을 방문해 규제 적용상황을 점검하고 현장 문의·애로사항에 대해 답변할 예정이다.

금융당국은 "개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제를 회피·우회하는 전세대출행위를 제한해 나갈 계획"이라며 "무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링해 규제시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도·감독할 것"이라고 말했다.

이어 "필요시 세부 취급내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단될 경우 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 필요한 추가조치를 시행할 예정"이라고 강조했다.

◇금융당국 "12·16대책 효과 지켜보는 중…필요시 추가대책 검토"

한편 이번 전세대출 규제가 발표된 이후, 일각에서는 모든 전세대출 수요를 갭투자를 위한 '투기수요'로 규정하는 정부의 시각에 무리가 있다는 비판이 나오고 있다.

이에 대해 이 국장은 "전세대출 규제는 전세대출로 받은 자금이 고가주택 보유과 관련해 갭 투자의 소지가 있다고 보는 것"이라며 "따라서 고가 주택이 아닌 경우에는 실수요가 있을 수 있어 엄밀하게 (제한)하지 않지만 고가 주택에 대해서는 적어도 전세대출을 활용해 갭투자를 일으키는 것을 없도록 하는 것이 규제의 취지"라고 강조했다.

이어 "전세대출을 허용한다면 전세대출금이 고가 주택 구입에 흘러가지 않는 것을 증명하기 어렵다"며 "적어도 고가주택에 대해서는 주택담보대출이 규제되고 있는 부분과 연계해 생각하면 최대한 대출 없이 자기 자금으로 하라는 것이 정부의 기본 입장"이라고 부연했다.

아울러 정부가 갑작스럽게 전세자금 대출 규제를 내놓자 이사나 집 매매를 계획했던 이들 사이에서 혼란이 야기되는 등 불만이 높아지고 있다는 지적도 나오고 있다. 이 국장은 "전세대출을 이용해 갭투자 행태를 보이고 이를 이용해서 부동산 시장 불안을 야기하는 것에 대해 엄중히 대체해야 한다"고 재차 강조했다.

또 추가 대책과 관련한 질문에는 "현재 관계부처와 함께 12·16 대책을 면밀히 지켜보고 있다"며 "향후 시장 상황을 예의주시하면서 필요한 경우 모든 가능성을 열고 두고 추가 대책을 검토해 나가겠다"고 밝혔다.

[서울=뉴시스] 정옥주 기자


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