규제지역 지정 시 규제 사정권…시장 급랭할 듯
'대증요법'식 정책에 우려 커져…시장과 반목 지속
김포와 파주는 (규제지역 지정 관련) 상당 부분 조건에 부합했다."(김현미 국토교통부 장관)
"이르면 7월 중 (김포와 파주시에 대해) 추가 규제가 가능하다."(박선호 국토부 1차관)
국토부가 6·17 부동산 대책 이후 '풍선효과'가 나타나고 있는 경기 김포시와 파주시의 시장 과열 사태에 대해 연일 경고하고 나섰다.
김포시와 파주시의 경우 지난 6·17 대책 이후 수도권 내에서 보유세 중과, 대출 규제를 받지 않는 비규제지역으로서, 전세보증금을 끼고 집을 매입하는 이른바 갭투자 수요가 몰리는 등 후폭풍이 거세다.
국토부가 내달 추가 규제에 나설 경우 들끓던 이들 지역 아파트 매매시장은 다시 급격한 침체를 맞을 가능성이 높아 보인다.
다만 시장이 과열된 이후 뒤늦게 추가 대책이 나오는 '대증요법'식 정책 운용에 대해 '뒷북 규제'라는 원성만 커지고 있는 상황이다.
1일 국토부 등에 따르면 김 장관은 최근 한 언론 인터뷰를 통해 "일부 지역에서는 풍선효과가 나타나는 모습들이 있다"면서 "상당 부분 조건에 부합하지 않을까 예측이 된다"고 말했다.
이에 앞서 박 1차관이 언론 인터뷰를 통해 "지정 요건에 부합하는 방향으로 간다면 즉각적으로 조치를 취할 수 있다"고 언급한 데서 한 발 더 나아간 셈이다.
사실상 이달 중순께 열리는 주거정책심의위원회(주정심)을 통해 규제지역 확대 논의가 기정사실화 되는 분위기다.
정부는 국지적인 가격 불안이 나타나는 지역에 대해 대출, 청약, 세제 등 전반의 규제 문턱을 높이는 부동산 시장 안정화 정책을 펴고 있다.
조정대상지역→투기과열지구→투기지역으로 갈수록 규제의 강도는 세지나, 규제 범위는 중첩되고 좁아진다.
조정대상지역으로 지정되면 고가주택 구입(9억원 초과) 시 실거주 목적을 제외한 주택담보대출이 금지되며, 집값의 50% 이상(9억 초과는 30% 이상) 대출을 받을 수 없게 된다.
특히 양도세 중과가 적용된다. 현재 개인이 주택을 매입했을 때 적용하는 양도소득세 기본세율은 6~42%인데, 다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택에 대해서는 10~20%p 가산돼 최대 62%까지 세금이 무겁게 매겨진다.
규제지역 지정은 국토부 주정심에서 결정하는 데 정량적, 정성적 요건을 모두 충족해야 한다.
정량적 요건은 직전 월부터 소급해 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가지수 상승률의 1.3배를 초과해야 한다.
이들 지역은 최근 집값이 가파르게 뛰어 집값 상승률은 충족한 것으로 보인다.
국토교통부 실거래가 정보에 따르면 김포 장기동 청송마을6단지 중흥S클래스파크애비뉴 전용 112㎡는 지난달 22일 5억4000만원에 거래돼 직전 거래가격 대비 7000만원 뛰는 등 '풍선효과'가 거세다.
감정원에 따르면 경기 김포 아파트값은 6월 한 달간(6월1~22일) 1.94% 올랐고, 파주시의 경우 접경지역까지 포함해 평균 0.26% 올랐다.
반면 최근 저물가 기조가 지속되고 있음을 감안하면, 규제지역 지정은 사실상 시간문제다. 김 장관은 "(규제지역을 추가 지정하려면) 소비자물가지수 등 몇 가지 지표가 나와야 할 것"이라고 언급해 이 같은 가능성을 시사했다.
문제는 '풍선효과'다.
정부가 발표한 22번의 부동산 대책마다 정부 규제 영향이 닿지 않는 지역으로 투자 수요가 옮아가는 현상이 지속되고 있다. 이에 비규제지역 주택 시장이 과열되고, 이는 정부가 추가 규제에 나서게 만든 요인이 되고 있다. '규제→풍선효과→추가 규제'라는 악순환이 되풀이 되고 있는 상황이다.
일각에서는 정부가 시장 과열 상황을 예상치 못하고, 규제에 나서다 보니 '대응요법'식 규제책만 양산하고 있다고 우려한다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "정부가 주택 가격을 타깃으로 잡고 대책을 마련하다 보니 '두더지 잡기' 식으로 정책을 운용할 수밖에 없는 상황"이라면서 "이 때문에 정책의 효과도 불안정할 수밖에 없다"고 말했다.
정부도 최근 '풍선효과'에 대한 국민과 전문가들의 지적을 수용해 '핀셋'을 버리고 '망치'를 꺼내 들며 광역 규제에 나서고 있다.
이미 김포, 파주시의 경우 최근 집값 급등으로 규제 지역 지정 가능성이 높아진 상태다. 여기에 광주, 남양주 일부, 용인 일부 등도 규제 지역 추가 지정 가능성이 거론되고 있다.
다만 우리나라 국민 절반 이상이 거주하는 수도권 전역이 규제 지역으로 지정될 경우 실수요자들도 유탄을 맞는다는 점에서 우려가 커지고 있다. 게다가 추가 규제로 수도권 안정세를 되찾지 못할 경우, 정부는 또 다른 규제책을 마련해야 하고 이에 따른 혼란으로 실수요자들의 불만은 더욱 커질 수 있다는 지적도 나온다.
다만 정부의 규제 의지는 여느 때보다 강력해 정부와 시장은 끝없는 갈등을 이어갈 전망이다.
김 장관은 지난 6·17대책을 발표하는 자리에서 "이번에 마련한 대책에도 불구하고 이상 징후 또는 과열이 재현된다면 정부는 다양한 대책들을 준비해서 즉각적으로 후속조치로 대응할 계획"이라며 추가 부동산 대책을 시사했다.
그는 또 다주택자에 대한 규제를 예고했다.
김 장관은 지난해 12·16 대책에서 종합부동산세를 강화하는 내용을 이번 국회에서 추진하겠다는 의지를 드러낸 바 있다.
국토부에 따르면 현재 종부세율을 구간별로 0.1~0.3%포인트(p) 올려 최고 3%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.2~0.8%p 인상해 4%까지 올리는 내용의 법 개정이 추진 중이다.
현재 21대 총선에서 180석에 육박하는 여당이 뒷받침하고 있어 국회 개원 이후 가장 신속하게 통과될 가능성이 클 것으로 예상된다.
서울=뉴시스] 이인준 기자
