'종부세 합산 배제 부동산' 신고 시작…주의 사항 살펴보니
'종부세 합산 배제 부동산' 신고 시작…주의 사항 살펴보니
  • 주택건설신문
  • 승인 2020.09.14 11:55
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10월5일까지…국세청, 23만명에게 안내문 발송
신고하고 임대 등록 않거나 임대주택 양도하면
경감 세액에다 이자 상당 가산액까지 토해내야
올해 임대주택 임대료 증액 제한 요건도 규정돼
서울 송파구 부동산 중개 업소 밀집 지역. 2020.07.05.
서울 송파구 부동산 중개 업소 밀집 지역. 2020.07.05.

'종합부동산세 합산 배제 및 과세 특례 부동산' 신고가 오는 16일부터 시작된다. 국세청은 잘못 신고하기 쉬운 사례 등 주의 사항을 함께 안내했다.

국세청은 종부세 합산 배제 및 과세 특례 신고 기간(9월16일~10월5일)을 맞아 지난 8일부터 대상 납세자 23만여 명에게 신고 안내문을 발송했다고 14일 밝혔다.

합산 배제 및 과세 특례 신고란 일정 요건에 해당하는 주택·토지를 종부세 과세 대상에서 제외해달라고 국세청에 알리는 것이다.

합산 배제 대상은 공시가 6억원(비수도권은 3억원) 이하, 임대 기간 5년 이상, 임대료 연 증가율 5% 이하 등 요건을 갖춘 매입 임대주택, 사원용 주택(기숙사·미분양 주택 포함), 주택 건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지 등이다.

과세 특례 신고 대상은 '실질적으로 개별 단체(개별 향교 및 개별 종교 단체)가 소유한 부동산이지만, 명의는 향교 재단 등(향교 재단 및 종교 단체)으로 등기된 부동산'이다. 개별 단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은 향교 재단 등의 과세 대상에서 제외하고, 신고된 개별 단체에 종부세를 부과한다. 이때 신고는 향교 재단 등에서 일괄로 하면 된다.

임대주택의 종합부동산세 합산 배제 요건
임대주택의 종합부동산세 합산 배제 요건

합산 배제 적용을 받은 뒤 요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 추가로 내야 한다.

납세자가 잘못 신고한 사례로는 ▲합산 배제 신고 종료일까지 지방자치단체·세무서에 임대 사업 등록을 하지 않은 경우 ▲의무 임대 기간 경과 전 임대주택을 양도하거나 임대 사업 등록을 말소한 경우 ▲사용 승인일로부터 5년이 지난 미분양 주택을 합산 배제 신고한 경우 ▲주택 건설 업체 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업 계획 승인을 받지 못한 경우 등이 있다.

기존에 합산 배제 신고서를 낸 적이 있는 납세자는 과세 대상 물건에 변동 사항이 없다면 별도로 신고할 필요가 없다. 소유권·면적 등이 바뀌었다면 10월5일까지 변동 내역을 반영해 합산 신고하면 된다. 다만 임대 사업 등록을 자진 말소했거나, 5%를 초과해 임대료를 갱신하는 등 합산 배제 적용 요건을 위반한 경우 제외 신고서를 내야 한다.

납세자가 알아둬야 하는 점은 또 있다. 올해부터 명확하게 규정된 '합산 배제 임대주택의 임대료 증액 제한 요건'과 '위반 시 추징 범위'다.

임대 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에는 재증액이 불가능하다. 임대 보증금과 월 임대료 간 전환은 민간임대주택법 등을 준용한다. 임대 보증금과 월 임대료 간 전환 시 인상률 산정은 '(갱신 후 환산 보증금-기존 환산 보증금)/기존 환산 보증금×100'의 산식으로 구한다. 환산 보증금은 '임대 보증금+{(월 임대료×12)/4%}'다.

임대료 증액 제한 요건을 위반한 경우 그 연도와 다음 연도 1년(총 2년)간 합산 배제에서 제외한다. 과거 합산 배제로 경감 받은 세액이 있으면 해당 세액과 이자 상당 가산액을 추징한다. 다만 임대주택별 최소 임대 의무 기간(5·8년)을 경과해 증액 제한을 위반한 경우 해당 연도와 그 다음 연도만 해당 주택을 합산해 과세한다. 과거 경감 세액은 추징하지 않는다.

상속 및 재개발·재건축 등 사유로 취득한 장기 일반 민간 임대주택은 조정 대상 지역 소재 여부와 관계없이 합산 배제가 가능하다. 이런 혜택을 받을 수 있는 것은 피상속인이 합산 배제 적용을 받던 임대주택을 (상속으로 인해) 상속인이 계속 임대하는 경우, 관련 법령에 따라 당초 합산 배제 적용을 받던 임대주택이 멸실된 뒤 새 주택을 취득하게 된 경우다.

지난달 8월18일 시행된 개정 민간임대주택법(민간 임대주택에 관한 특별법)으로 단기 및 아파트 장기 일반 민간 임대주택 유형이 폐지됨에 따라 의무 임대 기간 경과 시 임대 사업자 등록이 자동 말소된다. 다만 종부세 합산 배제는 과세 기준일(6월1일)로 사업자 등록 여부를 적용한다. 기준일 현재 임대 사업자 등록이 유효하면 올해까지 합산 배제 적용이 가능하다.

또 기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 경우 합산 배제 신고 기간 종료일까지 지자체·세무서에 임대 사업자를 등록하면 합산 배제를 적용받을 수 있다. 다만 아파트의 경우 현재 지자체 임대 사업 등록이 불가능하므로 기존에 등록하지 않았다면 합산 배제 적용이 불가능하다.

합산 배제 및 과세 특례는 홈택스를 통해 전자 신고할 수 있다. 국세청 홈페이지에 있는 합산 배제 신고 안내 동영상이나 홈택스 사용자 매뉴얼을 참조하면 좋다. 궁금한 사항은 각 세무서 담당자나 국세청 국세상담센터(126)에 문의하면 된다.

국세청은 "홈택스를 이용하면 부동산 명세 미리 채움 서비스 등을 적용해 간편하게 전자 신고할 수 있으므로 적극적으로 활용해 달라"고 전했다.
 

[세종=뉴시스] 김진욱 기자


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