"반포 3주구 4억"…'재초환' 폭탄에 강남 재건축 '빨간불'
"반포 3주구 4억"…'재초환' 폭탄에 강남 재건축 '빨간불'
  • 주택건설신문
  • 승인 2020.09.29 10:55
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하반기 재초환 '본격화'…재산권 침해 조합원 반발
재초환→재건축 차질→신규공급 부족→집값 상승
서울 강남구 대치동 은마아파트. 2020.08.05.
서울 강남구 대치동 은마아파트. 2020.08.05.

서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 '반포주공1단지' 3주구 아파트에 역대 최대 금액인 가구당 4억원의 초과이익 부담금이 통보되면서 재건축시장에 파장을 예고하고 있다. 

수억원대 부담금을 내야 하는 강남지역 재건축 단지들은 1대 1 재건축으로 사업 방식을 바꾸거나 사업 추진을 미루는 등 셈법 마련에 분주하다. 특히 민간택지 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제도(재초환)를 모두 적용받는 일부 재건축 단지들은 지나친 재산권 침해라며 격앙된 반응을 보이고 있다.

지난 23일 서초구청은 반포주공1단지 3주구 조합 측에 재건축 부담금 예정액 5965억6844만원을 통보했다. 조합원 1인당 부과금액을 산정하면 4억200만원이다. 종전 최고금액인 2018년 5월 발표된 반포 현대아파트의 1인당 부담금 예정액 1억3568만원을 훨씬 웃도는 액수다.

이번에 통보된 금액은 추정액으로, 재건축 종료 시점인 준공 후 확정부담금이 산정된다. 3~4년 후에 아파트 시세가 오르면 부담금이 더 늘어날 수 있다.

반포 3주구를 시작으로 올 하반기 재건축부담금 징수가 본격화할 것으로 예상된다. 지난 1월 국토교통부는 서울 강남지역 재건축 단지의 부담금 예정액이 조합원 1인당 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원에 이를 것으로 예상된다고 발표했다.

재초환은 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3000만원을 넘어서면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 차단하고, 주택가격 안정 등을 도모하기 위해 도입됐다.

재초환은 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등으로 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 이후 일부 재건축 조합에서 재산권 침해 등의 이유로 위헌 소송을 제기했고, 지난해 12월 헌법재판소는 합헌 결정을 내렸다.

이후 정부는 지난 6·17 부동산 대책 발표 때 올해부터 본격적인 징수에 나서겠다고 공언했다. 국토부는 1주택자, 장기거주자에게도 예외 없이 초과이익환수를 적용한다는 방침이다.

이에 따라 강남지역 주요 재건축 단지는 조합원 부담금이 수억원대에 달할 것으로 보인다.  올해 서울 아파트 공시가격 평균 인상률은 14.75%로, 2007년(28.5%) 이후 최대치를 기록했다. 강남(25.57%)과 서초(22.57%), 송파(18.45%) 등 고가주택이 밀집한 강남3구의 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

국토부에 따르면 반포3주구에 부과된 부담금 예정액을 포함해 현재까지 부과된 총 부담금액(예정액 포함)은 전국 37개 지자체 62개 조합 2533억원에서 63개 조합 8500억원으로 증가했다.

당장 발등에 불이 떨어진 재건축 조합 단지들의 불만 가득한 목소리는 더욱 커지고 있다.
 
강남구 대치동 은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 "분양가 상한제에 재초환까지 겹치면서 차라리 1대 1 방식으로 재건축을 하자거나 정권이 바뀔 때까지 기다리자는 의견이 나오는 등 혼란스럽다"며 "정부의 지나친 재산권 침해라고 반발하는 집주인들이 많다"고 전했다. 

강남구 압구정동 현대아파트의 한 조합원은 "집이 팔리지도 않은 상태에서 수억원을 어떻게 내라는 것인지 모르겠다"며 "이럴 바에야 재건축을 안 하는 게 나을 것 같다"고 토로했다.

재초환이 본격화되면 재건축 진행속도가 둔화되거나 사업이 미뤄지는 사업장이 늘어날 것으로 예상된다. 또한 가뜩이나 부족한 서울의 주택 공급을 더욱 위축시킬 수 있다는 지적도 나오고 있다. 이에 따라 주택 공급 위축이 집값 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

전문가들은 재초환 등 정부의 잇단 규제로 재건축이 위축되면서 공급 부족이 심화될 수 있다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 안전진단 강화와 분양가 상한제, 재초환 등으로 인해 재건축시장이 위축되고 있다"며 "정부의 각종 규제 대책으로 재건축이 위축되다 보니 가뜩이나 부족한 서울 주택 공급이 더욱 축소될 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "재건축 조합원들의 추가 분담금이 늘어나고, 재초환 부담 등으로 재건축사업의 진행 방식을 변하거나 사업 자체가 미뤄질 가능성이 크다"며 "신규 물량 공급 부족으로 인해  강남지역 주택의 희소가치를 높이고, 결국은 집값 상승으로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

[서울=뉴시스] 박성환 기자


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