계양·진접 59㎡ 3.4~3.7억…위례는 55㎡ 5.8억
올해 3만 가구 중 신혼희망타운만 1.4만 가구
해당지역 거주자 유리…조건 충족시 특공 겨냥
다음주 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 인천 계양을 시작으로 올해 연말까지 3만200가구에 대한 사전청약이 줄줄이 진행된다.
분양가는 시세의 60~80% 수준으로 정해져 자금 문제로 서울에서 내집 마련이 어려운 실수요자들에게 기회가 될 전망이다.
특히 사전청약 물량의 절반가량이 신혼부부 몫이라 젋은층 관심이 높을 것으로 보인다. 다만 입주 시기가 불분명하다는 점이 3기 신도시 청약 대기자들의 불안감으로 남을 전망이다.
이달 인천계양 등 5곳 사전청약 시작
일 정부에 따르면 3기신도시를 포함한 수도권 주요 공공택지 아파트 1차 사전청약이 오는 15일부터 시작된다. 이번달 사전청약 대상 지역은 인천 계양(1050가구), 남양주 진접2(1535가구), 성남 복정1(1026가구), 의왕 청계2(304가구), 위례(418가구) 등 5곳 총 4333가구다.
이 지역 대부분 서울과 가까워 자금 문제로 서울에서 내집 마련이 어려운 실수요자들의 관심이 높을 전망이다.
공공택지에 들어서는 아파트로 분양가상한제 규제가 적용돼 분양가가 저렴하다. 정부는 아파트가 들어서는 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 분양가를 책정했다.
국토부가 지난 5일 공개한 추정 분양가를 보면 인천 계양지구는 전용 59㎡가 3억5000만원~3억7000만원, 74㎡가 4억4000만원~4억6000만원으로 정해졌다.
남양주 진접2의 경우 59㎡가 3억4000만원~3억6000만원, 74㎡는 4억원~4억 2000만원에 나온다. 성남 복정1지구는 59㎡가 6억8000만~7억원, 의왕 청계2는 55㎡가 4억8000만~5억원이다. 위례 55㎡는 5억7000만~5억9000만원에 공급된다.
정부는 이달 1차 사전청약에 이어 ▲10월 남양주 왕숙2(1400가구) 등 9100가구 ▲11월 하남 교산(1100가구) 등 4000가구 ▲12월 남양주 왕숙(2300가구)·부천 대장(1900가구)·고양 창릉(1700가구) 등 1만2700가구를 차례대로 실시할 예정이다.
물량 절반인 '신혼희망타운' 노려라
올해 사전청약에서 눈에 띄는 점은 신혼부부를 위한 주택 비중이 높은 점이다. 이에 따라 신혼부부에게는 이번 사전청약이 놓칠 수 없는 기회가 될 전망이다.
정부는 올해 사전청약 공급물량 중 절반가량인 1만4000가구를 신혼희망타운으로 배정했다. 나머지 1만6200가구 중 약 30%도 신혼부부 특별공급 물량이다. 두 물량을 합하면 사전청약 물량의 약 61%인 1만8500여 가구가 신혼부부의 몫인 셈이다.
신혼희망타운은 육아와 보육에 특화해 건설하고 전량을 신혼부부 등에게 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택 단지다. 아이 키우기 좋은 환경을 조성하기 위해 교육 시설을 비롯해 CCTV, 독서방, 키즈시설 등의 육아특화설계가 적용된다.
또한 주택구입을 위한 목돈 마련이 어려운 신혼부부에게는 주택담보대출 비율(LTV) 최대 70%·연 1.3% 고정금리 조건으로 대출을 받을 수 있는 금융상품도 지원된다.
신혼희망타운에 청약하려면 일단 자격 조건을 갖춰야 한다. 기본적으로 무주택세대구성 조건은 필수다. 또 주택청약종합저축에 가입한 지 6개월이 지나고 6회 이상 납입해야 하는 기본 요건도 갖춰야 한다.
신혼희망타운은 혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀(태아와 입양도 포함)가 있는 신혼부부가 대상이다. 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하의 자녀가 있는 한 부모 가정도 지원 가능하다.
소득과 자산 기준도 충족해야 한다. 소득은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140%)여야 한다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%는 4인 이하 가족 기준 월 922만원, 140%는 993만원 수준이다. 3인 이하 가족 기준은 130% 783만원, 140% 844만원이다.
자산은 부동산과 자동차, 금융자산, 일반자산, 부채(-)를 합쳐 3억700만원 이하여야 청약 신청이 가능하다. 자동차가 2대 이상일 때는 소유한 차량가액을 모두 합친 금액을 적용한다.
입주자는 1단계(우선공급)와 2단계(잔여공급)로 나눠 각각 가점 순으로 선정한다.
1단계로 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비 신혼부부, 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 한 부모 가족에게 가점제로 우선공급(30%)한다. 1단계 가점은 월 소득 70% 이하(3점), 해당 지역 2년 이상 연속 거주(3점), 주택청약 납입횟수 24회 이상(3점) 등 총 9점 만점이다.
2단계 잔여공급(70%)때는 1단계 낙첨자와 잔여자를 대상으로 가점제를 적용한다. 2단계 가점은 미성년 자녀 3명 이상(3점), 무주택 3년 이상(3점), 해당 지역 2년 이상 연속 거주(3점), 주택청약 24회 이상(3점) 등 총 12점이 만점이다. 동점자가 발생하면 1, 2단계 모두 추첨 방식을 적용한다.
3기신도시 해당 시군 거주자 우선 공급
하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장 등 3기 신도시는 모두 면적이 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구여서 서울, 경기, 인천 거주자라면 청약이 가능하다.
다만 해당 시군 거주자 등에게 일부 물량을 우선 공급하고, 다른 수도권 거주자는 나머지 물량만 신청할 수 있어 해당 지역 거주 시에 청약 당첨의 기회가 높아진다.
서울과 인천의 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구의 경우 서울 또는 인천 거주자에게 50%를 우선공급하고, 수도권 거주자에게 나머지 50%를 공급할 계획이다.경기도 택지개발지구에서는 해당 시·군 1년(투기과열지구는 2년) 이상 거주자에게 30%를 우선공급하고, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%를 공급한다. 그 외 50%는 수도권 거주자에게 공급한다.
예컨대 하남에 2년 이상 거주한 사람이라면 하남교산 지역 사전청약 때 30% 우선 공급받을 수 있다. 그리고 경기도 지역 거주자에게 20%를 공급하고, 마지막으로 수도권 거주자에게 50%를 공급하는 만큼 하남 거주자는 3번의 기회를 갖는 셈이다.
사전청약 시점에 해당 지역에 거주하고 있다면 거주 기간을 충족하지 않아도 지역 우선 물량을 배정 받을 수 있다. 다만 본청약 입주자 모집공고일까지 1년 이상 거주기간을 채워야 당첨을 확정지을 수 있다.
자신에게 맞는 특별공급을 노리는 것도 당첨확률을 높이는 방법이다.
올해 공공분양주택 사전청약은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양, 기관추천 등 특별공급 물량이 85%에 달한다.
다자녀가구 특공은 미성년 자녀가 3명 이상이어야 하고, 노부모부양 특공은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양하고 있어야 한다.
사전청약에 당첨되면 다른 사전청약은 신청이 제한된다. 하지만 다른 일반 청약은 가능하다. 일반청약에 당첨된 경우 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없다. 사전청약 당첨주택에 입주하기 위해서는 무주택요건 유지가 필요하기 때문이다.
사전청약 대기자들의 최대 관심 사안 중 하나는 입주 시기다. 정부는 사전청약 대상 주택에 대해 2023년 본청약을 거쳐 2025년에는 입주를 시작한다는 계획을 가지고 있다.
하지만 정부 계획대로 2025년 입주가 가능할 것으로 보는 전문가들은 많지 않다. 앞서 1·2기 신도시의 경우 일부 지역은 실제 입주까지 10년 이상 걸린 사례도 있었다. 정부는 과거 사례를 반복하지 않기 위해 토지보상과 지구계획 수립을 병행하는 등의 속도전에 나서고 있다.
노형욱 국토부 장관은 지난 5일 취임 첫 기자간담회에서 "2~3년 후 집값이 하락할 수 있기 때문에 지금 영끌해서 구매한다면 나중에 처분할 시점에 자산가격 재조정이 일어나 힘든 상황에 처할 수 있다"며 "신도시 사전청약은 시세 60~80% 수준으로 공급되기 때문에 이런 사업이 진행되는 걸 보고 하는 것도 방법"이라고 말했다.
