분양권 주택수에 포함해 양도세 부과
장기보유 특별공제, 거주기간도 산정
분양가상한제 아파트, 2년 거주 의무
고령자 세액 공제율 구간별 10%p ↑
신혼부부 특별공급 소득요건 완화돼
내년 1월부터 다주택자의 종합부동산세 세율이 최대 2.8%포인트(p) 인상된다. 양도소득세의 최고 세율도 기존 42%에서 45%로 오른다.
21일 부동산 정보업체 직방은 이같은 내용이 담긴 '2021년 달라지는 부동산 제도'를 발표했다.
우선 종부세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 가량 오르며, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.
법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.
과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 '공정시장가액' 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 바뀐다.
양도세 역시 내년 1월부터 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고 세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고 세율이 45% 상향됐다.
분양권도 주택수에 포함된다. 현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았지만, 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함시켜 양도세가 부과된다. 다만 내년 1월1일 이후 취득한 분양권에 대해 이같은 사항이 적용된다.
1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 지금까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다.
하지만 내년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분한다. 즉, 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.
법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.
내년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.
만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.
임대차 시장에서는 내년 6월부터 전월세신고제가 시행된다. 주택 전·월세 계약 시 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고하는 게 골자다. 신고 내용은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.
주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다.
실수요자들을 위한 제도도 시행된다.
우선 1주택자 중 60세 이상의 경우 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향하고, 장기보유 공제와 합산한 공제율의 한도도 10%p 확대해 고령자의 종부세 부담을 덜었다.
청약시장에서 신혼부부 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다.
공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.
생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.
특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고, 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리로 인한 자금 유입으로 거래량이 늘고 가격이 회복, 상승했다"라며 "이에 내년부터는 시장 안정화 및 투자수요 억제 등을 위한 대책들이 다수 시행될 것으로 보인다"고 말했다.
[서울=뉴시스] 이혜원 기자
