현행 분양가격 공시제도는 실제 분양원가를 파악할 수 없어
소비자의 알권리 확대, 투명한 분양시장 조성 위해 실제 분양원가 공개해야
서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)는 투명하고 공정한 분양시장 환경 조성을 위해 공공주택사업자가 분양원가 공개를 선도적으로 추진할 필요가 있다고 밝혔다.
현행 주택법(제57조)에 근거한 분양가 공시제도는 실제 분양원가(준공원가) 공개가 아닌 분양가격 내역 공개로 정확한 분양원가를 알 수 없다는 한계가 있다.
원가란 재화나 용역을 생산 또는 매입하는 과정에서 투입한 경제적 가치의 총액으로 주택의 분양원가는 주택을 다 짓고 나서 사후적으로 산출할 수 있는 개념이다.
주택이 완성되기 이전에 분양하는 현행 선분양제 하에서는 모집공고 시점에 원가를 산출할 수 없어 실제 분양원가와 사업자의 분양이익을 알 수 없다.
2006년부터 후분양제를 도입한 SH공사의 분양가격과 분양원가를 분석한 결과, 분양가는 평균 436만 원/㎡, 분양원가는 평균 351만 원/㎡로 분양이익은 평균 85만 원/㎡(평당 279만 원), 이익률은 평균 19.4%로 나타났다.(‘23.7.3. 『SH도시연구원, 실제 분양원가에 기반한 분양이익 분석』 보도자료 참조)
분양이익(공급면적 기준)은 분양가에서 택지비와 건축비로 구성된 분양원가를 제외해 산출했으며, 이익률은 분양가에서 분양이익이 차지하는 비율이 평균 19.4% 임을 의미한다. 선분양을 유지한 LH의 경우 평균 분양가는 573만 원/㎡, 평균 분양원가는 368만 원/㎡으로, 평균 분양이익은 205만 원/㎡(평당 677만 원), 평균 이익률은 35.8%로 나타났다.
SH공사는 2021년부터 현재까지 33개 단지의 분양원가를 공개했으며, 이 중 26개 단지를 분석한 결과 모집공고 시점에 공개한 분양가와 공개한 분양원가 간에는 85만 원/㎡의 차이가 있는 것으로 나타났다.
후분양인 SH공사와 선분양인 LH의 분양이익, 분양원가, 분양가 등을 분석하면, 두 기관간 평균 분양이익 격차는 120만 원/㎡이다. 분양이익을 결정하는 분양원가와 분양가 차이는 각각 17만 원/㎡, 137만 원/㎡으로, 양 기관의 분양이익 격차는 더 높은 분양가 차이로 인한 것으로 분석된다.
SH공사와 LH 두 기관간 분양가 상의 택지비와 건축비(모집공고 시에 공시한 택지비와 건축비), 그리고 분양원가 상의 택지비와 건축비(SH 준공원가, LH 추정원가)를 비교한 결과, 두 기관간 분양이익 격차의 대부분은 분양가 상의 택지비에 기인하는 것으로 판단된다.
분양가에서 건축비가 차지하는 금액과 분양원가의 건축비 금액은 SH공사, LH 모두 큰 차이가 없는 반면, 분양가의 택지비와 분양원가의 택지비 차이는 ▲ SH공사=84.7만 원/㎡(149만 원/㎡→234만 원/㎡), ▲ LH=202.8만 원/㎡(155만 원/㎡→357만 원/㎡)으로 큰 차이를 보이고 있으며 이 차이가 분양이익의 차이로 나타났다.
선분양은 모집공고와 준공 간 최소 1년 이상 시간 차이가 있는 반면, 후분양은 모집공고와 준공 간 시간 차이가 선분양에 비해 상대적으로 적어 정확한 정보를 근거로 분양가를 책정할 수 있다. 따라서 공급자가 과도한 이익을 거두거나 명확한 근거 없이 소비자에게 비용을 전가하는 등의 부작용을 예방하는 효과가 큰 것으로 분석된다.
특히 지구(단지)별로도 분양이익과 이익률 차이가 매우 큰 것으로 나타났으며, 시민에게 명확한 정보를 제공하고 합리적으로 선택할 수 있도록 도와 분양시장의 투명성과 시민의 신뢰성을 높이기 위해서는 분양원가를 공개해야 할 것으로 판단된다.
SH공사는 ▲ 마곡=8.8% ▲ 내곡=17.6% ▲ 항동=18.7% ▲ 세곡=20.3% ▲ 고덕강일=34.3% ▲ 오금=34.6%의 이익률을 기록했다. LH는 ▲ 위례(성남)=8.3% ▲ 성남고등=26.0% ▲ 서울수서=34.8% ▲ 과천지식정보타운=48.7%의 이익률을 기록했다.
현행 주택법상 분양가격 공시제도는 모집공고 시점에 사업주체가 책정한 분양가를 택지비와 건축비로 단순 배분해 공시하고 있어 시장상황 및 시세에 의해 책정한 분양가격에 따라 지구(단지)별 분양이익의 편차가 커지는 구조이다.
따라서 분양가에 반영된 분양원가가 합리적인지 시민이 판단할 수 있도록 지구(단지)별 분양원가를 투명하게 공개할 필요가 있다.
SH공사는 “사업자 분양이익의 대부분은 택지에서 발생하고 있으며, 현행 모집공고 시점의 분양가 내역 공개로는 사업의 정확한 정보제공에 한계가 존재한다”며 “때문에 투명한 분양시장 조성과 사업자와 주택 구매자간 신뢰 향상을 위해 공공 사업자가 선제적으로 사업완료 시 분양원가를 투명하게 공개할 필요가 있다”고 밝혔다.
